这样的房子必须退 天门购房者必须看

　　对于很多购房者来说，买一套房花费不少经历，前期楼盘信息的了解以及项目情况的实地踩盘等，兜兜转转花费上月或者几个月的时间，谁都不想房子有什么问题，但现实有时让人失望，买房中碰到的糟心事该如何解决?
 

　　情况一：验房时商品房合同面积与实测面积存在误差
 

　　应对措施：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
 

　　1、面积误差比绝dui值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款;
 

　　2、面积误差比绝dui值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝dui值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
 

　　情况二：延期交房(开发商没有按照合同上规定的时间交房)
 

　　应对措施：《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。《商品房买卖合同示范文本》九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：
 

　　1、延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。
 

　　2、逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之 (一般约定万分之二或三)的违约金，合同继续履行。
 

　　情况三：擅自更改房屋规划设计(如：减少小区绿化面积;调整或减少小区功能;扩大建筑总面积，增加容积率。)
 

　　应对措施：先购房人在购房时应与开发商住宅规划、小区规划及违约责任等内容达成一致协议，写入双方的购房合同，并将规划设计图作为合同附件;
 

　　其次明确约定发生规划、设计变更的程序，做到变更规划有章可循;
 

　　再次，明确约定房地产开发商单方变更规划后的违约责任;
 

　　zui后，因变更规划而损害的利益往往是小区全部购房人的利益，购房人可选出代表，监督开发商建设进程，一旦发现开发商有变更规划情形，及时通知其他购房人以制止开发商单方变更规划。
 

　　情况四：房屋的主体质量不合格(如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无法正常居住使用的)
 

　　应对措施：1. 《zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
 

　　2. 《zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
 

　　3. 《商品房销售管理办法》三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
 

　　情况五：房产证不能按期办理
 

　　应对措施：《城市商品房预售管理办法》十二条：“由于开发商的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有殊约定外，开发企业应当承担违约责任”;
 

　　·《zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内;3、商品房买卖合同的标的物为已建成房屋的，自合同订立之日起90日内”之规定，购房者可以要求开发商承担违约责任。
 

　　·《zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以计算的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收预期贷款利息的标准计算”之规定，如因开发商的原因致使购房者不能如期办理房屋权属证书的，购房者可以要求开发商承担利息损失的违约责任。如果购房者在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因没有办理房屋权属登记，取得房屋权属证书的，购房者可以请求解除合同和要求开发商赔偿损失。
 

　　情况六：购房者未能办理银行贷款
 

　　应对措施：根据法律规定因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
 

　　购房者可以与开发商协商要求返还收受的购房款本金及其利息或者定金并承担相应的法律责任。否则购房者可以诉请法院予以判决。
 

　　情况七：一房多卖或者房屋已抵押(购房人签订了买卖合同后，开发商又将此房屋出售给三人。)
 

　　应对措施：《zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
 

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给三人;
 

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给三人。