土地储备贷款集中到期 还贷风险凸显

相隔不到一年，土地市场冰火两重天。

　　据本报记者统计，2011年前4个月，北京市共成交60块土地，土地出让金总额223亿元，相比去年同期502亿的规模大幅下滑55.6%。

　　北京绝非孤立。2011年，调控重压之下，中国房地产市场陷入持续观望，正在挑动地方政府土地财政的增长神经，而还款来源高度依赖土地出让金的土地储备贷款业已被频频拉响警报。

　　5月13日，接近银监会的人士向本报透露，土地储备贷款风险已凸现，银监会已对商业银行进行风险提示。过去几年，别是2009-2010年因房地产市场过热带动的土地储备贷款非理性繁荣，随着房地产市场向下走弱，其风险有可能逐渐暴露。 “前几年银行发放的贷款，别是2009年土地市场带动土地储备热中发放的贷款，将陆续到期。”上述人士告诉记者，土地市场回归理性、土地溢价率下降，必然导致土地出让收益大幅下降，影响土地储备机构的还贷能力。

　　土地储备贷款一般为2-3年左右，面对瞬息万变的房地产市场，监管层的风险提示不无道理。

　　2009年以来，从上市银行公布前十大贷款客户详细名录看，土地储备贷款已有取代开发贷，成为股份制银行房地产贷款新宠的迹象。比如，在民生、兴业、深发展2010年前十大贷款客户身影中，均能看到北京市土地整理储备朝阳分的身影。 在某国有大行席风险官看来，土地储备贷款的复杂性更在于其与政府融资平台等领域贷款紧密相连，“相当一部分平台贷款是以土地为抵押；同时，地方政府的财力也是以土地为保障的。”

　　由此判断，房地产市场的波动对银行业产生的影响将是系统性的，土地储备贷款非理性增长埋下的信贷风险正有待拆除。

　　迟到的风险链条

　　根据财政部披露的数据，2011年1-4月全国财政收入累计36207.8亿元，比去年同期增加8655.07亿元，增长31.4%。其中，中央本级收入18272.73亿元，同比增长29.5%；地方本级收入17935.07亿元，同比增长33.4%。

　　不过，中央和地方财政的强劲增长，似乎已呈现动力不足的迹象。4月单月全国财政收入同比增27.2%，增幅较1-2月份36%已有大幅回落，其背后是高度依赖土地财政的地方政府正遭遇土地一级市场近年来罕见的冰封期。

　　据本报记者调查，今年前4个月，各地方政府土地出让金已呈现急剧减少的态势，除上述北京土地出让金同比大减56%外，上海市也同比下降32%。包括上海、北京、深圳和杭州在内的多个城市的商品住宅用地供给均出现一定程度的萎缩，深圳今年以来甚至出现“零供应”。

　　北京中原地产分析师张大伟分析，一级土地市场交易不活跃，原因主要有二，一是，调控导致开发商谨慎拿地；二是，各地土地供应结构出现新变化，保障房用地供应大增，而郊区地块占比也出现明显上涨。

　　更严重的是，土地流拍竞相出现。4月20日，北京市土地储备出让的3块住宅用地中的顺义两地块遭遇了流拍的命运。

　　土地出让金开始出现萎缩，使过去房地产牛市中地方政府卖地的狂热遭到当头一棒，也让位于房地产贷款上游的土地储备贷款开始感到压力。

　　5月10日，某股份制银行信贷管理部负责人向记者表达了深深的忧虑，在他看来，今年土地储备贷款及背后依赖的土地财政，“很可能会出现问题。”

　　他的逻辑很简单。2010年全国各省市公布的财政收入中，土地出让金占比均很高，北京（69.6%）、上海（53.2%）、天津土地出让金占比平均在60%以上。

　　一旦卖不动地，财政状况堪忧，高度依赖土地出让金的土地储备贷款怎能躲开风险？

　　一位监管人士此前曾向本报表述过相似的担忧，在他看来，2009年开始土地储备贷款陷入了非理性增长，4万亿贷款中相当比例投向了各地的土地储备。

　　有数据为例，2009年以来，北京土地储备开发投资已连续三年将目标定在1000亿以上，。2010年一季度，北京土地储备与13家金融机构签订了总额达1510亿元的授信协议。

　　上市银行公布的财报数据，也透露出过去两年，商业银行对土地储备贷款的偏爱。

　　建行管理层曾透露，2009年新增房地产贷款450亿元，其中土地储备贷款占三分之一；工行也明确表示，房地产贷款占公司类贷款比重由2008年末的10.6%上升到2009年的11%，主要原因之一是2009年该行适度增加了土地储备贷款。

　　2010年，尽管上市银行纷纷宣称房地产贷款占比有所下降，但各地土地储备的大客户地位尚未明显动摇。

　　民生银行2010年前十大贷款客户贷款余额366.68亿元，占贷款总额的3.47%。其中，北京、上海、重庆、西安多家土地整理储备赫然在列，北京市土地储备、朝阳分、顺义分均在前十大客户之列。

　　土地抵押风险

　　某股份行风险管理部负责人告诉记者，土地储备贷款一般不会超过三年，2011-2012年将面临一个不小的还款高峰期。 在2003年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中，央行对土地储备机构贷款做出明确规定，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，期限长不得超过2年。

　　在某国有大行信贷管理部负责人看来，尽管面临集中偿付问题，但总体上看，土地储备贷款的安全性要比房地产开发贷要高很多。不过，在调控之下，土地储备贷款后续的信贷管理出现了新问题。

　　“一是，近年来地方政府卖地潮中，常有更改土地用途的情况。比如某地块签订贷款合时，其初土地用途是用于城市土地开发的，这样可获得较高的土地评估价格，贷款还款来源因此会有所保障；但有些地方政府为了招商引资，会将其变更为工业用地，压低土地价格来吸引投资方，土地用途一改，贷款偿还有可能出现问题。”上述人士介绍。

　　与地方储备相比，商业银行在土地储备贷款后续跟踪上处于明显劣势。《2009年土地储备行业分析报告》指出，目前土地储备实行财政收支两条线管理，对出售土地所得的出让金收入没有支配权，存在还款来源落空的潜在风险。 另外，地方政府纷纷推出保障性住房计划，一旦地块被用作保障房建设，其相应的土地价格势必低于正常价格。

　　更为复杂的问题是，土地储备贷款是地方政府平台贷款的主力军之一，土地抵押成为衡量贷款安全的重要指标。根据记者获得的数据，截至2010年三季度，平台贷款抵押估值占全部平台贷款余额的49.4%，大部分为土地抵押。

　　“未来抵押品变现价值受土地价格波动影响大，而且部分土地抵押贷款尚未取得规划许可证、土地使用权证等相关权证，存在重大合规风险。”上述大行人士分析。

　　无论土地储备贷款还是地方融资平台贷款，其过度依赖财政性担保的点均很明显。截至2010年8月末，地方政府为平台贷款提供的财政性担保估值达3.6万亿元，是2009年全年地方政府财政收入的1.1倍。其中有7个省的财政担保在其2009年财政收入的两倍以上。

　　早在2010年，监管层内部便有观点认为，政府融资平台代偿性风险在今后5年必然会出现，其风险性明显高于房地产贷款。