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2019年终土地篇:天门商品房土拍市场降温 城区拿地热情不高

2020年01月08日 22:19     小编:天小风          点击:3074

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  作为楼市的风向标,土地的出让成交量,关联着当地楼市的形势。2019年天门商品房土拍市场同比往年,成交量基本维稳,成交面积显著减少,土拍行情下落。分区域看,城区与乡镇的土拍市场差异较大,天门城区商品房土地出让成交量持续走低,楼面价低于往年,既与政府对城区的土地释放放缓有关,也从一定程度上,反映出城区商品房土拍市场遇冷;相反乡镇商品房土地市场备受青睐,其中商服土地占比达到了33.3%,说明市场对于天门乡镇经济的看好。值得注意的是,2019年的天门城区与乡镇商品房土地出让成交面积同比均减少,以小宗土地为主要交易对象,表明了天门楼市的谨慎态度


聚焦2019年天门城区商品房土地市场,城南区域的成交占比近半,城东次之,老城区与城西随后,城北垫底。在全国楼市遇冷的大环境下,天门城区商品房土地市场受寒明显,众多开发商也就更为看重配套相对成熟、楼面价较低的区域,以期降低风险系数,并减少前期投入资本。着眼未来,随着杨家新沟、北湖公园、万达广场、沿江高铁天门北站等一系列城市配套成形,或许将会给天门的商品房土地市场带来强劲的活力。


2019年天门城区商品房土地市场低迷 城南扛起土拍大旗

  

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▲2019年天门商品房土地出让成交宗数城区乡镇占比图


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▲2019年天门商品房土地出让成交每月走势图


  2019年天门商品房土地出让成交,城区为11宗,乡镇达到了21宗。其中乡镇土地成交量最高的10月份,P(2019)120号-P(2019)125号六宗土地皆来自仙北;有五宗土地成交的1月份,其中P(2018)144号-P(2018)146号共三宗土地也是位处仙北。可见仙北作为政府重点投入的区域,领衔一众高速发展的乡镇,促进了乡镇土拍市场的繁荣。细分土地用途,城区商服土地占比为18.18%,乡镇商服土地占比为33.33%,说明近年乡镇的经济建设向好,开发商对乡镇的前景保持乐观。日益发展的乡镇,是天门乡镇现代化的美丽缩影。

  

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▲2019年天门城区商品房土地出让成交宗数区域占比图

  

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▲2019年天门城区商品房土地出让成交楼面价均价


  与乡镇相反,城区的商品房土地市场表现欠佳,略显萧瑟。分区域分析:城南成交宗数占比达到了整个城区的46%,这是得益于城南板块的各项配套相对齐备,而且城南的成交楼面均价为679.73元/㎡,相对于天门各区域,城南居中的楼面均价,也是其吸引广大开发商目光的重要原因;城东成交宗数占比为36%,拥有东湖生态,以及在建的万达大型商超,城东发展潜力巨大,345.23元/㎡相较各区域最低的成交楼面价均价,是该区域成为仅次于城南的投资热土的显著成因。


  城西老城区成交宗数占比相同,均为9%,成交楼面价均价分别为1800.96元/㎡、838.66元/㎡,城西经过数年发展已趋于成形,而老城区则是暂无大规模改建计划,故而两大区域可供出让的土地有限,寸土寸金之地,配套最为醇熟,自然成交楼面价均价走高。城北暂无地块成交,但城北建设进程加快,且发展迅速,该区域值得期待。


2016-2019年天门商品房土地出让成交综合分析

  

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▲2016-2019年天门商品房土地出让成交宗数走势图


  天门的土拍市场,区域分化明显。天门城区商品房土地出让成交量,继2017年度迎来大幅提升后,持续走低,反观天门乡镇商品房土地出让成交量,则以几近对称的走势分布。天门近年来乡镇的城市化动作加快,城区与乡镇的发展更为均衡

  

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▲2016-2019年天门商品房土地出让成交面积走势图


  统计近四年的数据,不难发现天门商品房土地出让成交面积,无论是城区还是乡镇,都是在2018年达到顶峰,2019年则迎来了大幅度滑坡。2019年城区商品房土地出让成交量相较2018年减少5宗,下滑31.25%,成交面积则同比减少73.58%;2019年乡镇商品房土地出让成交量相较2018年增加4宗,上涨23.53%,而成交面积反而下跌36.53%。由此可见,2019年天门商品房土拍以小宗土地为主,受全国楼市行情下滑影响,政府释放地块规模变小,房企也日趋理智

  

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▲2018-2019年天门商品房土地出让成交楼面价均价走势图


  对比2018-2019年两年数据,2019年天门城区商品房土地出让成交楼面价均价同比下降,而乡镇商品房土地出让成交楼面价均价同比变化不大。其中城区商品房土地出让成交楼面价均价大幅下跌,主要原因在于2019年天门城区商品房土地市场,主要以成交楼面价均价较低的城南、城东为主要成交区域,故而大量拉低了2019年天门城区商品房土地出让成交楼面价均价,也在一定程度上,侧面反映了2019年天门城区商品房土地市场遇冷。


  纵观2019年天门商品房土地出让成交系列数据,降温虽是不可避免的关键词,但乡镇火热的拿地势头,给天门土拍注入了一计强心剂。2020年,预见乡镇持续发力、伴随城区五个区域各项规划的落实与基础设施的成形,相信天门的城市建设将进入新的阶段,土拍市场有望繁荣


附:2019年天门市商品房土地成交详情


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