2019年终土地篇：天门商品房土拍市场降温 城区拿地热情不高

　　作为楼市的风向标，土地的出让成交量，关联着当地楼市的形势。2019年天门商品房土拍市场同比往年，成交量基本维稳，成交面积显著减少，土拍行情下落。分区域看，城区与乡镇的土拍市场差异较大，天门城区商品房土地出让成交量持续走低，楼面价低于往年，既与政府对城区的土地释放放缓有关，也从一定程度上，反映出城区商品房土拍市场遇冷;相反乡镇商品房土地市场备受青睐，其中商服土地占比达到了33.3%，说明市场对于天门乡镇经济的看好。值得注意的是，2019年的天门城区与乡镇商品房土地出让成交面积同比均减少，以小宗土地为主要交易对象，表明了天门楼市的谨慎态度。

聚焦2019年天门城区商品房土地市场，城南区域的成交占比近半，城东次之，老城区与城西随后，城北垫底。在全国楼市遇冷的大环境下，天门城区商品房土地市场受寒明显，众多开发商也就更为看重配套相对成熟、楼面价较低的区域，以期降低风险系数，并减少前期投入资本。着眼未来，随着杨家新沟、北湖公园、万达广场、沿江高铁天门北站等一系列城市配套成形，或许将会给天门的商品房土地市场带来强劲的活力。

2019年天门城区商品房土地市场低迷 城南扛起土拍大旗

▲2019年天门商品房土地出让成交宗数城区乡镇占比图

▲2019年天门商品房土地出让成交每月走势图

　　2019年天门商品房土地出让成交，城区为11宗，乡镇达到了21宗。其中乡镇土地成交量最高的10月份，P（2019）120号-P（2019）125号六宗土地皆来自仙北；有五宗土地成交的1月份，其中P(2018)144号-P(2018)146号共三宗土地也是位处仙北。可见仙北作为政府重点投入的区域，领衔一众高速发展的乡镇，促进了乡镇土拍市场的繁荣。细分土地用途，城区商服土地占比为18.18%，乡镇商服土地占比为33.33%，说明近年乡镇的经济建设向好，开发商对乡镇的前景保持乐观。日益发展的乡镇，是天门乡镇现代化的美丽缩影。

▲2019年天门城区商品房土地出让成交宗数区域占比图

▲2019年天门城区商品房土地出让成交楼面价均价

　　与乡镇相反，城区的商品房土地市场表现欠佳，略显萧瑟。分区域分析：城南成交宗数占比达到了整个城区的46%，这是得益于城南板块的各项配套相对齐备，而且城南的成交楼面均价为679.73元/㎡，相对于天门各区域，城南居中的楼面均价，也是其吸引广大开发商目光的重要原因;城东成交宗数占比为36%，拥有东湖生态，以及在建的万达大型商超，城东发展潜力巨大，345.23元/㎡相较各区域最低的成交楼面价均价，是该区域成为仅次于城南的投资热土的显著成因。

　　城西与老城区成交宗数占比相同，均为9%，成交楼面价均价分别为1800.96元/㎡、838.66元/㎡，城西经过数年发展已趋于成形，而老城区则是暂无大规模改建计划，故而两大区域可供出让的土地有限，寸土寸金之地，配套最为醇熟，自然成交楼面价均价走高。城北暂无地块成交，但城北建设进程加快，且发展迅速，该区域值得期待。

2016-2019年天门商品房土地出让成交综合分析

▲2016-2019年天门商品房土地出让成交宗数走势图

　　天门的土拍市场，区域分化明显。天门城区商品房土地出让成交量，继2017年度迎来大幅提升后，持续走低，反观天门乡镇商品房土地出让成交量，则以几近对称的走势分布。天门近年来乡镇的城市化动作加快，城区与乡镇的发展更为均衡。

▲2016-2019年天门商品房土地出让成交面积走势图

　　统计近四年的数据，不难发现天门商品房土地出让成交面积，无论是城区还是乡镇，都是在2018年达到顶峰，2019年则迎来了大幅度滑坡。2019年城区商品房土地出让成交量相较2018年减少5宗，下滑31.25%，成交面积则同比减少73.58%;2019年乡镇商品房土地出让成交量相较2018年增加4宗，上涨23.53%，而成交面积反而下跌36.53%。由此可见，2019年天门商品房土拍以小宗土地为主，受全国楼市行情下滑影响，政府释放地块规模变小，房企也日趋理智。

▲2018-2019年天门商品房土地出让成交楼面价均价走势图

　　对比2018-2019年两年数据，2019年天门城区商品房土地出让成交楼面价均价同比下降，而乡镇商品房土地出让成交楼面价均价同比变化不大。其中城区商品房土地出让成交楼面价均价大幅下跌，主要原因在于2019年天门城区商品房土地市场，主要以成交楼面价均价较低的城南、城东为主要成交区域，故而大量拉低了2019年天门城区商品房土地出让成交楼面价均价，也在一定程度上，侧面反映了2019年天门城区商品房土地市场遇冷。

　　纵观2019年天门商品房土地出让成交系列数据，降温虽是不可避免的关键词，但乡镇火热的拿地势头，给天门土拍注入了一计强心剂。2020年，预见乡镇持续发力、伴随城区五个区域各项规划的落实与基础设施的成形，相信天门的城市建设将进入新的阶段，土拍市场有望繁荣。

附：2019年天门市商品房土地成交详情