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2019年终销售篇:天门全年新房销售11585套,同比下滑12.5%

2020年01月17日 15:28     小编:天小风          点击:2878

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  回望2019年,在“房住不炒”总基调下,各地楼市销售情况普遍下行,新房成交量增幅变缓,或出现了负增长,房价也告别非理性上涨,上涨幅度显著收窄。2019年天门楼市,全年新建商品房销售11585套,同比下滑12.5%,成交均价相较2018年增长2.8%,涨势明显降速,符合全国的总体楼市行情。


  2019年新建商品住房批准预售套数为13386套,大量增量房投入市场,而未能得到有效去化,截止2019年12月,天门楼市已批准预售尚未售出的商品住房套数达到了12701套,房地产市场表现为库存高企,进入2020年,在总体维稳的政策导向下,天门楼市新房入市规模或应适当缩小,以加大去化为首要任务,奠基楼市稳步发展基石


2019年天门楼市商品房销售下行 库存量居高

  

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▲天门楼市2019年1-12月份新建商品房/商品住房销售走势图


  天门属于劳务输出大市,劳动力大量外出,因而节点返乡购房成为了天门楼市的特色标签。2019年年初1-3月份,得益于春节节点,主力购房人群的回归,新建商品房/商品住房销量线性增长。此后数月除了在8月份迎来一波小高潮后,金九银十略显黯淡,其余月份更是表现平平,楼市降温现象明显。


  今年农历新年提前,然而12月份的销售数据尚不如人意,新建商品房销量为994套,环比上涨28.6%,而新建商品住房的成交仅为602套,环比下跌8.1%,在全国楼市调控政策加压的大环境下,天门购房人群观望氛围浓厚,尤其在以住房为需求的置业群体里尤为表现凸出,这也成为了2019年天门楼市相对低迷的重要成因

  

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▲天门楼市2019年1-12月份新建商品房批准预售/销售套数走势图

  

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▲天门楼市2019年1-12月份新建商品住房批准预售/销售套数走势图


  2019全年,天门新建商品房批准预售14495套,批准预售面积179.64万平方米,同比增长0.32%;销售11585套,销售面积135.40万平方米,同比增长-10.47%。其中新建商品住房批准预售13386套,批准预售面积167.61万平方米,同比增长2.68%;销售10657套,销售面积128.21万平方米,同比增长-10.12%。


  同比往年,天门楼市投入市场的新房源套数小幅上涨,然而销售情况有所下浮。1月份,为迎接返乡置业的主力购房人群,天门房地产市场单月投入4008套房源,随后的数月,新房源入市量急剧减少,全力以销售为主,1-3月新房累计销售3379套,低于新增供应量。同样的情形也出现在了7-10月,12月末。反馈到全年市场,销售成绩并不理想,显然房企对于成交量的预期超过楼市实际行情


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▲天门楼市2019年城区新建商品住房成交均价

  天门楼市2019年城区各区域的成交均价总体保持在5000+元/㎡水平,其中老城区的成交均价最高,达到了6028元/㎡,目前在售的两个楼盘,君佳·陆羽华府二期均价为6256元/㎡,西湖新天地为5800元/㎡;城西位踞第二,为5585元/㎡,近城西核芯的碧水园·花畔里碧水园·长宿盛世江尚,均价超过6000元/㎡,也有地理位置相对偏远而价格占优的,例如中国院子·国府均价为4100元/㎡,鑫龙·御龙湾为3380元/㎡起,区域内其他楼盘则保持在5000+元/㎡;城北成交均价为5500元/㎡,天门碧桂园2期天悦府、上坤北湖四季超6000元/㎡,华西新城、壹号院子,价格相对适中,分别为5300元/㎡、5600元/㎡,而华鸿公园天下南德荟景湾,均价为4800元/㎡,性价比高,潜力巨大。


城东成交均价为5200元/㎡,除华茂阳光城均价为3800元/㎡,其他在售的多个楼盘,均价均在5000+元/㎡,分布均匀;城南成交均价为5150元/㎡,其中名门凭借紧邻大润达商超的绝佳优势,6700元/㎡的价格达到天门之最,品牌房企富力院士廷为6200元/㎡,冠南汇侨城碧桂园玖玺为5000+元/㎡,也有价格更为亲民的华泰雅苑华泰学府春天、翰林水木清华、江南小城在4000+元/㎡,中天国际则是3180元/㎡起。综合来看,天门各区域成交均价存在差异,不同项目成交均价分布在3000-7000元/㎡之间,购房者选择范围大,但受制于房地产市场下行,并未对楼市销量带来有效帮助


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▲天门楼市2019年1-12月份已批准预售尚未售出的商品住房套数走势图


  现将目光由新房转移到存量房市场,2019年天门楼市,存量房成交1450套,成交面积19.85万平方米,同比增长-26.26 %;其中,存量住房成交1404套,成交面积18.91万平方米,同比长-23.66%。不景气存量房市场,未能对推进全年的商品房销售有所建树


  另外,每月已批准预售尚未售出的商品住房套数虽有波动,但起伏不大,截至2019年12月末,已批准预售尚未售出的商品住房为12701套,面积160.28万平方米。去化率低迷,直接导致天门房地产市场库存走高


2013-2019年天门楼市新建商品房销售综合分析及未来展望

  

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▲天门楼市2013-2019年新建商品房销售成交套数走势图

  

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▲天门楼市2013-2019年新建商品房销售成交面积走势图


  统计近七年的天门楼市新建商品房销售成交套数与成交面积,可以发现自2014年小幅滑落后,2015-2018年,呈现出持续性上涨形势,2019年则再度回落,其中成交套数同比下跌12.5%,成交面积下跌10.5%。


  主要原因:一是,2019年全国出台了数量远超往年的房地产调控政策,天门楼市虽发布了工程建设项目审批制度改革、住房公积金缴存基数调整等诸多利市惠民举措,但受大趋势影响,销售行情出现下滑,由常涨不跌,步入了平稳发展阶段;二是在“房住不炒”的政策影响下,人们的置业观念发生了一定变化,购房选择更加理性,对住宅的功能、户型面积、周边配套等人性化需求提高,体现出更强的满足自住需求特点,天门拥有数量庞大的返乡置业群体,更易受全国的购房氛围波及,表现出了较强的观望情绪

  

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▲天门楼市2013-2019年新建商品房销售成交均价走势图


  天门楼市新建商品房成交均价自2014年下跌后,2015-2017年,每年小幅上涨,2018年随着众多品牌房企入驻,天门城市规模扩张,成交均价大幅上涨33%。2019年,国家提出了落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确,房价维稳成为了房地产调控的主要方向,2019年天门新建商品房销售成交均价同比上涨2.8%,房价剧涨情形消失,更为温和可控

  

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▲天门楼市2018-2019年新建商品住房批准预售套数走势图

  

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▲天门楼市2018-2019年已批准预售尚未售出的商品住房套数走势图


  天门楼市2019年新建商品住房批准预售套数,与2018年基本持平,然而2019年已批准预售尚未售出的商品住房套数,同比2018年上涨了32.9%。天门房地产市场库存量走高,去化任务巨大,会是接下来天门楼市的重要任务


  今年以来,天门新房市场出现了开发投资减少,成交量下滑,库存量增大的形势,这与政策、行情、购房者的观望情绪等多维因素有关。然而房地产市场虽有其特殊性,但持续性的过热增长显然是非理性、非正常的,2019年,天门楼市各项数据适当回落,或许将成为天门房地产长远、健康、稳定发展的开端


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