在天门买房，怎么选对好物业？

　　不能否认物业在业主生活中发挥的积极作用，但也有部分物业不作为，少有付出。

▲物业费

　　物业优质与否挂钩业主的居住品质，甚至会影响房子在二手房市场中的价格，其重要性不言而喻。

　　从这个角度来说，如何选择一家靠谱的物业，确实是每个买房人需要具备的技能。

1 如何判断一家物业是否靠谱?

　　技巧一：看物业是否上市和口碑

　　物业公司发展至今，早已经是一个行业。

　　其中必然有领头羊，一般来说，能够上市的物业公司，无论是标准化管理还是物业服务的水平和管理面积都是经过市场验证的。

　　因此，买新房，尽量优选一些已经上市的物业公司。

　　当然还有些在当地有口碑好的物业也同样值得考虑，即便没有上市，但是市场反馈良好，也是颇具实力的。

　　技巧二：看房龄和物业费

　　物业的口碑，对于品质开发商和新房来说都是有据可查的，因此一些小开发商为了提升项目卖点也会引入知名物业公司，来提升客户的信任度。

　　但问题来了，二手房小区，怎么看?

　　一般来说，房龄越老的房子，物业越差，管理越混乱，服务也不太到位，有些甚至就没有物业公司，而房龄较短的小区，物业费会相对较高，服务也会更全面。

▲天门城市俯瞰图

　　不排除个别价格高、质量低的物业，甚至部分不收啥钱，但物业服务不错的社区，这种都是特例。

　　巧妇难为无米之炊，钱是良好服务的基础，一般都是房龄越新、物业费高、相应的服务会越好。

　　技巧三：看保安和门禁管理

　　对于社区而言，安保是一个小区的脸面和第一道防线，直接负责小区人员的管理，是物业服务中最基础的一项。

　　如果门口是一个大爷保安，业主的安全感会稍显不足，相反，如果是一个年轻小伙子，安全感会更高。

▲小区安保

　　这是物业公司是否乐意花钱在小区设施上投入的一大标尺，如果保安都不舍得花钱，其它方面也不会是优质的。

　　其次是门禁系统。现在社区动辄数千人乃至万人以上，管理难度确实很大，完全依靠门口的保安难以肉眼识别是不是自己的业主。

　　所以，门禁系统的投入就尤为重要，现在大多社区都有门禁卡，再好些的有人脸识别和梯控系统。

　　技巧四：看公共区域和违建情况

　　有些小区刚开始还不错，到后面物业和业主对立，物业费收不上来，物业管理松弛，各种问题层出不穷。

　　如果你想购买二手房，以下几点需要留意：

　　1、一楼和顶楼等公共区域有人建违章建筑。

　　2、楼栋外立面脱落、褪色也没有翻修和重建。

　　3、电梯故障频发且电梯厅内小广告乱飞。

　　4、休闲区健身器材锈迹斑斑，很多器材无法正常使用。

　　5、楼栋内部公共区域的走廊、步梯等重点位置的垃圾桶没有及时清理维护。

　　......

　　如果这些问题都存在，基本判定这个物业不靠谱了。

　　如果这些问题没有出现，或者维护的相对较好，至少说明这家物业还是比较认真负责的。

　　技巧五：看绿化和水系

　　很多业主买房时，除了在意小区外部的配套，还会关注小区内部的绿化和水系，以及运动场地的设计。

▲绿化

　　这些元素确实可以提升居住品质和社区的档次，但是绿化和水系也是社区内花费不菲的硬件，需要物业后期不断的更新和维护，需要人力、物力、财力的持续投入。

　　如果这些都做的不错，说明物业确实比较负责任。

　　技巧六：看小区停车情况和车库

　　人车分流，基本上是新建社区的标配，也是老社区发生矛盾的重点之一。

▲停车场

　　小区路面上车辆乱停乱放有碍观瞻，也极不安全，所以车库和地上停车一直是物业管理的难点和槽点之一。

　　因此，直接去小区地面查看停车情况，是否真的实现人车分流，或者去地库查看机动车的管理情况，能否做到清晰规范。

2 物业服务差，业主如何维权?

　　对于业主来说，遇到服务质量差的物业应该怎么维权?为此，小编罗列了几点为大家简单介绍。

　　遇到物业纠纷，业主如何维权?

　　1、建议在问题苗头阶段，就要跟物管公司提出相应要求，在协商的过程中,业主可以进一步收集证据,看看物管否积极认真处理。

　　2、向社区委员会进行反映和投诉。

　　3、积极成立业主委员会，通过业主委员会来监督物业服务公司的工作。

　　物业管理服务不周，业主能否不交物管费?

　　如果业主以服务不周为由拒交物管费，从法院的案件统计来看，基本上胜诉很少。

▲物业管理

　　因为物管涉及面很广，保安、卫生、绿化等约二十多项内容。这管理是动态的、长期的，是否有瑕疵本身很难认定。

　　如果业主单凭一项有问题就拒交，法院很难认为成立。但业主有非常充分的证据证明物业服务存在严重的瑕疵的除外。

　　物业能否通过断水断电等方式催交物管费?

　　不能，物业公司无权采取断水断电的方式制裁业主。根据《民法典》第944条第三款规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物管费。

　　如果公司擅自停水停电损害了业主的利益，那业主该如何维权呢?

　　首先，建议业主去供水、供电公司反映情况，也可以去房地产行政主管部门投诉，其次，若有证据证明因物业公司停水停电导致经济损失的，可以向法院另行起诉。

　　哪几种情况下，业主可以拒交物业费?

　　1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳;

　　2、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法;

　　3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交;

　　4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为，业主可坚决予以拒绝;

　　5、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳;

　　6、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交;

　　7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交;

　　8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。

3 总结

　　业主和物业之间是一种平等的契约关系，业主花钱聘请物业也是为了提高生活质量。

　　在小编看来，优质的物业除了提供日常的服务，更重要的是要保卫业主的安全，拥有应对突发情况的能力。

　　对于业主而言，当自身权益受到损害时，首先还是要寻求合法的途径去维权。如果你想购买房子，除了产品本身品质，以上物业管理中的要点也需要特别留意。

　　你家小区的物业品质如何?

　　欢迎在评论区与大家一起讨论。

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