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地产专家:房产税并非越少越成功

2011年05月25日 08:52     小编:     未知|0     点击:2221

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据经济之声《央广财经观察》报道,住建部政策研究副主任秦虹昨天表示,房产税试点的意义在于探索合适的税制和可行的征税机制。按目前试点城市的方案来看,房产税收的越少,说明房产税试点越成功,而且房产税全面开征难度很大。

  今年1月27号重庆上海两地同时出台房产税实施细则,并于当月28日正式施行,但是截至4月底重庆房产税税收收入70多万元,上海房产税入库款为百万元左右,还不够买一套住房的规模。因此有人质疑试点城市房产税征收规模过小。但是现在住建部专家的解释却刚刚相反,她认为按目前试点城市的方案来看,房产税收的越少,说明房产税试点越成功。那么,如何来理解她的观点呢?经济之声约观察员、上海易居房地产经济研究院、综合研究部部长杨红旭对此进行点评。

  房产税征税少 不意味着投资需求被成功抑制

  主持人:住建部政策研究副主任秦虹昨天说,按照目前试点城市的方案来看,房产税收的越少,说明试点越成功,对于她的这个解释您怎么理解?

  杨红旭:我认为如果房产税税制比较完善,是不是越少越代表成功的意思呢?目前而言还不能这么判断。

  ,到底能征多少税,现在还不好判断,这是一个事实。重庆市按规定在每年10月1日到10月31日让居民交这个税,上海市每年是截至到12月31日,这两个城市很多应该纳税的居民还没有去纳税,我觉得现在看不出到底多还是少。

  二,目前房产税是试点征收,因此税基比较小,税率比较窄。现在大部分都是没有对存量房征,征新房,没有征旧房,里面有很多人是拥有多套住房的,但是现在没有征。税率偏低,上海税率是0.4%和0.6%两个档次,重庆是0.5%到1.2%三个档次,税率跟国外相比是偏低的,因此税率低、税基窄,征的税少,这也是有情可原。

  三,目前征税少并不代表着房产税本身成功抑制了投资需求,而目前主要是这种需求萎缩,是因为“新国八条”而不是房产税,“国八条”里面有限购限贷,这个直接抑制了投资需求,所以现在不能因为征税少说这个政策非常有效,而是因为有比它更棒的政策,“新国八条”在实施调控,在压制这种不合理的需求。

  国土资源部通知:引导国内各地去尝试四种新的土地出让方式

  主持人:近期武汉、杭州、石家庄等多个城市开始对土地竞拍实行高限价,土地出让不再是价高者得了。山东济南近竞拍了一个地块,经过47轮举牌后一家房地产开发公司终于甩开对手出价2.85成为高的出价者,但是随后主持人宣布这个地块不能成交,原因是竞拍价超过了高限价。近期济南在土地出让中打破“价高者得”规律的城市在中国还有不少。您怎么看待这些城市近期推出的土地竞拍高限价的办法,这个土地招拍挂制度未来该怎么样去完善?

  杨红旭:这应该是个典型的案例。以前招拍挂基本上政府不对地价做出高限制,你出的高,一般都能胜出。但目前国土资源部在改革,近国土资源部发了通知,通知里面说,要引导国内各地去尝试四种新的土地出让方式。

  种,是刚才提的山东的案例是之一,限地价限房价,这个地的价格政府给一个高价格,开发商你出价不能高出高价。然后开发商可以去竞什么,竞这个房子建好之后售价高不能超过多少。

  二种,限房价、竞地价,倒过来做,政府先把这块地出让开发商建好房子,房价先限制住。

  三种,在商品房项目里面,竞什么?竞保障房的面积,开发商可以拿地,看谁愿意在这个项目里面建更多的保障房,保障房是无偿做给政府的。

  四种,多种方式。比如说综合评标,综合考虑开发商的资质、水平,资金实力来定到底是谁可以拿这块地。

  主持人:房价先定下来。

  杨红旭:房价先限制住,比如说不能超过1万,这个时候开发商竞地价,谁出的竞价的地的团队多可以拿到这个地。所以说现在中国的土地出让制度正在面临一个改革,但是总体方向国土资源部也说了,还是坚持公开出让方针,现在国家不是在调控房价抑制房价吗?

  但是很多人说了房价高,大部分原因是因为地价高,所以现在是通过调整土地出让方式同而抑制地价从而达到稳定房价的目的。尤其是去年“新国八条”里面说了,今年各地禁止出现地,去年一块地卖了二十个亿,今年你这个城市不能超过总价20亿的土地,所以叫限地令。今年各地都不能出现新的地,如果防范新地出现,地方卖地时肯定要想招,要提前打预防针,这个地高价格不能超过多少。

  协议出让终将导致市场供不应求 长期看来不利于房价下降

  主持人:您觉得价高者得的限制方法能够在全国推开吗?因为这个对开发商的压力很大,尤其是限房价后回过头来限地价,虽然对老百姓的实惠更大,您觉得能推开吗?

  杨红旭:我觉得目前是在进行推广和引导,国土资源部并没有强令各地都执行这四种方式,还是强调各地因地制宜,鼓励他们这么做。但是我认为不能一概而论,如果说是都是这么限的话,那么这个土地出让的市场机制是受到伤害,因为毕竟是一个市场化改革的方向,不能说因此我们回到协议出让这样一个历史老路上去,这样其实说是限地价限房价,其实受到大挑战的是开发商,开发商必须算好账,你既然是限房价了,那么说你未来开发商拿地,可能是后年才能卖房子,或者说大后年才能卖房子,但是后年和大后年的市场怎么样它不知道,市场可能会降,也可能会升,开发商必须对今后几年的市场走势做一个准确的判断,否则你这个项目拿了之后会亏钱。

  因此,我认为这方便政府去控制地价和房价。但是为企业自主经营带来挑战。所以这会使开发商比较难受,如果开发商积性降低,拿地热情降低,房子建少了,终可能会使整个市场供不应求,这样反倒不利于房价下降。

  据经济之声《央广财经观察》报道,住建部政策研究副主任秦虹昨天表示,房产税试点的意义在于探索合适的税制和可行的征税机制。按目前试点城市的方案来看,房产税收的越少,说明房产税试点越成功,而且房产税全面开征难度很大。

  今年1月27号重庆上海两地同时出台房产税实施细则,并于当月28日正式施行,但是截至4月底重庆房产税税收收入70多万元,上海房产税入库款为百万元左右,还不够买一套住房的规模。因此有人质疑试点城市房产税征收规模过小。但是现在住建部专家的解释却刚刚相反,她认为按目前试点城市的方案来看,房产税收的越少,说明房产税试点越成功。那么,如何来理解她的观点呢?经济之声约观察员、上海易居房地产经济研究院、综合研究部部长杨红旭对此进行点评。

  房产税征税少 不意味着投资需求被成功抑制

  主持人:住建部政策研究副主任秦虹昨天说,按照目前试点城市的方案来看,房产税收的越少,说明试点越成功,对于她的这个解释您怎么理解?

  杨红旭:我认为如果房产税税制比较完善,是不是越少越代表成功的意思呢?目前而言还不能这么判断。

  ,到底能征多少税,现在还不好判断,这是一个事实。重庆市按规定在每年10月1日到10月31日让居民交这个税,上海市每年是截至到12月31日,这两个城市很多应该纳税的居民还没有去纳税,我觉得现在看不出到底多还是少。

  二,目前房产税是试点征收,因此税基比较小,税率比较窄。现在大部分都是没有对存量房征,征新房,没有征旧房,里面有很多人是拥有多套住房的,但是现在没有征。税率偏低,上海税率是0.4%和0.6%两个档次,重庆是0.5%到1.2%三个档次,税率跟国外相比是偏低的,因此税率低、税基窄,征的税少,这也是有情可原。

  三,目前征税少并不代表着房产税本身成功抑制了投资需求,而目前主要是这种需求萎缩,是因为“新国八条”而不是房产税,“国八条”里面有限购限贷,这个直接抑制了投资需求,所以现在不能因为征税少说这个政策非常有效,而是因为有比它更棒的政策,“新国八条”在实施调控,在压制这种不合理的需求。

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